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投资指南
旅游地产成地产新出路 旅游地产投资置业攻略
信息来源:人民网 发布时间:2013-01-16 15:35:58 编辑:why

  如今,旅游、休闲的生活方式已逐渐为国人所追捧。随着中国经济发展,越来越多的国人渴望通过旅游、休闲以及私属空间来提升生活品质,因此糅合休闲、度假、居住功能为一体的旅游地产项目也成为了房地产行业的“新热土”。

  据统计,2012年7月,全国70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.14%,已连续两个月保持上涨,旅游产业城市,商品房成交价格明显高于其他城市。据中国指数研究院统计,在百强房企中,至少有1/3介入了旅游地产领域,主要企业包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大、世茂、佳兆业、中坤等,且都以大规模、巨额投资为特点。有业内人士估算,这些项目总投资额目前已经达到5000亿。尽管当前通胀压力和调控政策持续加压,但市场上依然蕴含着资产保值增值的产品。优质的海岸线景观、集合休闲、度假、居住功能为一体的旅游地产项目依然具有较高的投资价值。

  随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位,纵使在新政打压下,旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。据房地产业内人士预测,未来十年,中国休闲旅游地产作为“休闲、旅游”和“地产”两大产业的交叉型热点,可以说是一个新的“金矿”,将迎来高速发展的黄金十年。而它们,也将为居民生活、城市发展、区域经济带来深远影响。

  排名前一百位的房企有1/3进军旅游地产

  据国家统计局公布的《2012年1-6月份全国房地产开发和销售情况》数据显示,目前中国房地产整体处于低迷状态。一年来全国房地产开发投资增速已从2011年1-7月份的33.6%下降至2012年1-6月份的16.6%,增速不足去年同期水平的一半。其中商业营业用房投资3975亿,同比增长26.3%。

  虽然楼市低迷,但掩盖不了新一轮旅游地产投资热潮的升温。最新统计数据显示,2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,总规模逾2600亿元,今年全年预计实现投资总额将超过万亿元。根据投中集团统计显示,目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

  早在2005年10月万科投资10亿买下广东惠州大辣甲岛40年的租赁权。在2007年,万科又在海南三亚,重金投资10.05亿元打造浪琴湾项目。项目同年3月开盘,先后推出公寓、多层、别墅等产品。至今,大部分项目已售完,且项目均价高出周边许多。

  今年4月初保利重庆·石象湖正式发布。4月28日,保利·石象湖盛大开盘,当天销售105套。碧桂园方面在近期也指出,已经将海南岛视为“必争之地”,积极拓展该区域业务。

  位于广东省惠东县的巽寮湾又是一个各大房企的“必争之地”。短短三四年间,吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力、世茂、合正、合生创展、莱蒙等一线品牌房企云集于此,开发量雄冠国内其他区域。

  4月12日,金融街控股斥资逾百亿打造旗下首个旅游地产项目——惠州国家4A级景区巽寮湾畔的金融街·巽寮湾首次亮相北京。截至目前,该项目已完成喜来登酒店项目和凤池岛公寓,项目交通配套条件已趋完善,天后宫民俗文化商业街、滨海景观步道均已投入使用。据金融街控股2011年年报披露,报告期内,惠州区域营业收入月7.4亿元,占总收入7.7%,利润贡献超过8000万元,占利润总额的4%。4月26日,金融街控股发布了今年首份季报,其一季度实现营业收入21.4亿,同比上升55.2%。

  不仅大型房地产商看好旅游地产发展前景,VC/PE机构投资旅游地产热情也与日俱增。据投中集团统计显示,2006年至今,国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易,累计获得投资2.52亿美元。

  旅游产业黄金期引爆投资热点

  某业内人士认为,旅游经济和地产资本的双重驱动是旅游地产蓬勃发展的主因。

  近几年,旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。当未来年人均可支配收入超过1万美元时,中国的旅游将全面进入度假休闲时代。据国家旅游局公布的最新统计显示,今年一季度我国国内旅游人数8.75亿人次,增长15.1%;国内旅游收入6468亿,增长22.9%。

  在地方政府看来,发展旅游地产符合其长期利益。由于旅游地产前期投资大、品牌效应比较强,需要持续投资,所以地方政府频频出台优惠政策,把旅游地产作为启动地方经济和旅游业发展的动力之一。

  6月29日,国家旅游局公布《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出,鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业,切实将民间资本作为旅游发展的重要力量。《意见》鼓励民间资本投资旅游业,并鼓励民间资本合理开发旅游资源、经营和管理旅游景区、开发各类旅游产品等。

  据悉,今后政府将在金融保障等方面对进入旅游业的民间资本给予支持,受新政带动,高端旅游市场将呈现出新活力。其中,投资经营景区、建设酒店式公寓、开发大型度假区、发展海岛海洋旅游等,将掀起民资注入的新高潮。

  国家旅游局、国家统计局汇总的数据显示,今年中秋节国庆节8天假日期间,全国共实现旅游收入2105亿元,比2011年“十一”黄金周增长44.4%(按可比口径,同比增长26.3%)。

  然而,旅游业的爆发没能延伸至“一母同胞”的旅游地产。

  不完全统计数据显示,截至今年4月份,全国旅游地产项目多达2226个,总规划投资总额保有量为10991亿元,共覆盖85个城市和地区。然而,上述投资计划能否实现却在半年后被打上了一个大大的问号。

  记者根据公开资料统计(不完全统计)了包括恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等8家旗下代表性旅游地产项目销售数据发现,上述项目总规划投资额约为1470亿元,今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元,仅占预计投资规模的6.5%左右。

  缓慢的资金回笼速度和庞大的开发投入需求形成鲜明对比,在销售放缓的情况下,开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发成为悬念。

  总规划投资保有量达10991亿

  旅游地产并非行业新话题,但随着2009年底海南国际旅游岛规划获批以及国家将旅游作为重要发展的产业写入十二五规划,以及房地产行业对住宅的调控,开发商将旅游地产作为一个暂避风险甚至积极寻求转型的新方向。

  据统计,目前全国共有旅游地产项目2226个,共覆盖85个城市和地区,主要集中分布于海南岛、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。

  记者了解到,2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中有一半的开发商进入旅游地产,目前在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元,其中海南岛投资规模最大为4493亿元,旅游地产项目达到915个,西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元,而环渤海地区投资额为640亿元,其他地区为2100亿元。

  其中,仅惠东巽寮湾就集中了诸如万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航地产、合生创展、合正等多家开发商,接下来莱蒙国际、中信、华侨城等也将在当地开发旅游度假项目。

  然而,与计划在旅游地产领域投入的资金相比,中国指数研究院发布的研究报告显示,全国房企百强2011年销售额为16583亿元。以此计算,未来开发商将把全年销售额的三分之二投入到旅游地产开发中。

  面对旅游地产开发,一些资金实力并不雄厚的开发商却也怀着“蛇吞象”的雄心。业内人士指出,很多开发商在进入旅游地产领域的时候,仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低,其实并不清楚旅游地产该怎么做,显得很盲目。

  业内人士认为,旅游地产跟普通住宅开发模式不同,由于开发周期较长,对开发商的综合实力要求比普通住宅更高。

  开发商疯狂涌入旅游地产领域的现象虽然一直受业界质疑,但不可否认的是,近年来确实有一些项目取得了较好的销售业绩,恒大海上威尼斯和碧桂园十里银滩即是突出案例。

  如何成功打造旅游地产项目,业界虽然众说纷纭,但从《每日经济新闻》记者的观察来看,低价策略往往是撬动旅游地产项目销售的重要杠杆。有业内人士指出,对于一个个开发周期往往上十年的项目来说,低价入市既可制造轰动效应,也可为后续开发迅速回笼资金。但“头炮”打响之后,旅游地产项目如何保持持续的吸引力,是更具挑战性的问题。

  低价促成热销

  恒大今年的“重点项目”海上威尼斯为其赚足了人气。数据显示,海上威尼斯7月7日开盘共推出总数约3500套房源,截至7月8日就已售出超过2500套,成交金额超过20亿元。虽然截至目前的销售数据不详,但据记者了解,海上威尼斯热销的局面仍在持续。

  早在去年就已入市的碧桂园十里银滩也不甘示弱。今年6月23日,十里银滩二期开盘的首日就售出超过3300套。而去年首期开盘时,该项目更是成交近4000套,成交金额超过30亿元,创下中国房地产开盘成交纪录。碧桂园2012年半年报显示,十里银滩项目录得了16.8亿元的销售金额。

  上述两个项目能取得这样的销售业绩,与价格不无关系。

  海上威尼斯于7月8日入市的都是公寓产品,均价低至5000~6000元/平方米,除去别墅之外,首次发售的洋房均价也仅为7000~8000元/平方米。十里银滩同样具备这样的特征,不仅去年首期发售时的价格让外界 “大跌眼镜”,今年推出的二期产品总价多为二三十万元,折算下来并不比去年的价格高多少。
  持续开发仍待考验

  低价策略一方面可以迅速打开市场,形成市场影响力和品牌效应,另一方面,低价促成的快速销售可以帮助开发商实现快速回款,从而为后续开发储备足够的资金。

  在总结碧桂园十里银滩的经验时,该项目的代理机构世联地产指出,价格是吸引客户的重要工具,但价格的影响力需要聚焦,时间不可以太长。

  恒大和碧桂园的经验能否复制?从低价策略来说,似乎并不难。但一些业内人士认为,销售价格是运营能力和模式的最终体现。定价关系到成本,如拿地成本、建筑成本,还关乎项目定位。十里银滩热销的背后是碧桂园履行的“规模开发,配套先行”的开发理念,同时,碧桂园多年来在拿地以及大盘开发方面的经验,其他开发商在短时间内未必能积累。

  满堂红研究中心高级主任肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,旅游地产说到底应该是旅游先行,所以是否拥有独特的旅游资源,所建项目是否与当地的旅游资源相契合,也是项目成功的关键所在。

  “从客户的角度来看,购买旅游地产产品追求的是长线投资,要考虑到项目的长期升值潜力,还要看目前热销的项目是否具备持续的吸引力”,肖文晓指出。

  据了解,多数旅游地产项目都属长周期开发项目,未来考验开发商的是在这个领域的持续开发能力。

  “现在是个企业就要做旅游地产,做成传统的住宅地产,就是把这个细分行业给毁了”。

  当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时,他们仍在从事虚拟经济,而非实体经济。无论以什么名义,本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国,多数房地产泡沫,最后阶段总表现为旅游地产。

  住宅开发赚钱不易,旅游地产成了香饽饽。

  万达、雅居乐、万科、恒大、世茂、中坤……房地产百强企业当中,已有三分之二介入了旅游地产领域。

  然而,从今年几家大企业在旅游地产领域的业绩来看,这口肉并不容易吃进嘴。投资周期长、回报周期长的旅游地产并非一如在传统住宅行业造房卖房,或在旅游行业拉游客便能行得通的。

  掘金还是豪赌?

  2012年的旅游地产可谓如火如荼,北至长白山,南至海南岛,远至冰岛,近至韩国济州岛。如今,全国十大房企中已有半数进驻不足4万平方公里的海南岛。广东省惠东县的巽寮湾,短短三四年间,吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力等一线品牌房企入驻。

  中坤集团终于在今年5月份获得冰岛政府同意,由买转租,将以600多万美元价格租下300平方公里土地,租期为99年,在此地修建包括酒店、高尔夫球场和跑马场在内的度假设施。

  从住宅地产到商业地产,如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮投资热点。

  参照国际经验,当某地区人均GDP达到1000美元时,大众型观光旅游将出现高潮。在3000至5000美元时,较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动,市中心人口开始快速向郊区转移,外围旅游地产空间形成。

  国家统计局数据表明,2011年我国共有25个省份人均GDP超过4000美元,其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超过8万元人民币,按年平均汇率(1美元=6.45元人民币计算)折合为1.2万美元,已接近富裕国家水平。

  据统计,2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,总规模逾2600亿元。预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。

  中国指数研究院发布的研究报告显示,全国房企百强2011年销售额为16583亿元,也就是说超过万亿元投资的旅游地产占据了开发商全年销售额的三分之二。

  中国综合开发研究院(CDI)旅游与地产研究中心主任宋丁认为,旅游地产的发展存在三个阶段:第一阶段以旅游框架为主,地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合,比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合,“比如戛纳,是一个完整的旅游观光地,其中很多观光点其就是人居的。”目前,中国的旅游地产仍处于第二阶段。

  但是,也有专家认为,目前我国的旅游地产已呈现过快发展的势头,目前全国共有相关项目2226个,覆盖全国85个城市及地区,但销售业绩却不像投产项目一样快速增长。比如,此前被业界看好的雅居乐海南清水湾,今年前三季度完成销售额45亿元,与此前预定的全年80亿元的目标销售额还相差甚远。

  房地产绑架旅游毁了行业

  经营成本高,资金回笼较慢也是开发旅游地产不得不面对的问题。

  鄂尔多斯“鬼城”事件就是一次深刻的教训,斥巨资打造的新城无人居住,导致开发商血本无归。而且,旅游地产很多时候并不是一锤子买卖,盈利的旅游资源,靠的是长期、稳定的客流,因此,除了基础设施的建设,运营管理经费也是一笔不小的数目。

  从各大旅游地产项目的销售报告看,恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等旗下代表性旅游地产项目总规划投资额约1470亿元,今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元,仅占预计投资规模的比例约为6.5%。其中,除个别楼盘热销外,大部分销售平平。

  “现在是个企业就要做旅游地产,把旅游地产做成传统的住宅地产,就是把这个细分行业给毁了”,中坤集团董事长黄怒波面对当前的旅游地产现状如是说。

  中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺也指出:“很多开发商在进入旅游地产领域的时候,仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低,其实并不清楚旅游地产该怎么做,显得很盲目。”

  在云南省西双版纳州,短期内集中规划、上马大量旅游地产项目,这些项目圈地规模从几千亩到几平方公里不等,部分旅游地产甚至顶风建设了高尔夫球场等国家明令禁止的项目。

  4月23日,国家旅游局副局长王志发指出,在已审批的12家国家旅游度假区中,多数没有按旅游度假区的功能去建设,很多出现了畸形发展,形成了以房地产项目为重点的发展模式,有些失去了度假区的功能,“房地产绑架旅游的现象比比皆是。”

  业内专家担忧,如果执意于“圈地-建房-销售”的模式,仅注重销售房屋,不做好旅游配套服务本身,长此以往,一旦资金链断裂,损失最大的还是普通买家。

  著名财经评论员叶檀曾发表观点,“当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时,他们仍在从事虚拟经济,而非实体经济。无论以什么名义,本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国,多数房地产泡沫,最后阶段总是表现为旅游地产。”

  稀缺的旅游资源和庞大的旅游市场使旅游地产得天独厚。若要享用这份得天独厚,就必须得在资金,运营,管理,旅游资源整合等各方面做好功课。

  业内人士预测,未来十年,中国休闲旅游地产作为“休闲、旅游”和“地产”两大产业的交叉型热点,可以说是一个新的“金矿”,将迎来高速发展的黄金十年。而它们,也将为居民生活、城市发展、区域经济带来深远影响。

  相比被政策逼迫得难以喘息的住宅市场而言,旅游地产为首的文化地产成为地产新出路,但投资置业需要注意的东西也更多。

  旅游置业注意事项

  度假类旅游房地产物业基本上都属于异地置业,除“常住型第二住所式公寓/别墅”外,其它三种类型的产品都存在长时间的空关。要解决空关的问题,投资者必须重点考察项目的配套设施、装修程度和运营模式。

  如前面所言,度假类物业的经营基本上是针对旅游度假市场,因此,在物业管理上就要求有一定的知名度和拥有市场网络推广平台的酒店物业管理公司来运营,而投资者在购房前必须清楚酒店管理公司将如何面向旅游市场经营,以及以什么样的商业模式保证业主能够获得物业的经营收益。

  根据我们的经验,并结合投资者自住和空关后对外经营的特性,我们对房产的建筑面积,装修程度,酒店管理模式,租赁客源市场定位等情况介绍如下:

  1、“候鸟”型度假公寓

  属于中长期(1个月至半年左右)度假居住,对度假公寓的一般要求:一房一厅一橱一卫,建筑面积60平方米左右;两房一厅一橱一卫,建筑面积75平方米左右。考虑到是异地置业,最好要求开发商提供装修菜单,统一配置包括家电、家具、床上用品等物件,能够实现拎包入住。

  国内的生态养生(度假式疗养)、养老、过冬、避暑等中长期休闲度假市场已经形成,而带薪度假、家庭出游市场也正趋于成熟,因此,业主所购度假物业在空关期间完全可以委托管理公司对外经营获得租赁经营收益。

  2、周期性使用的度假公寓

  该类公寓产品属于中短期度假居住,一般要求一房一厅一卫,或者一房一厅一橱一卫50-60平方米就足够了。开发商应该提供相当于度假酒店的装修程度,包括酒店的易耗品。

  该类公寓本身的设计就是为了迎合中短期休闲度假的投资者使用,和业主的度假需求一样,所在地也将吸引大量的旅游观光和休闲度假客人。该类物业如果要获得好的增值空间,需要有管理能力较强的酒店管理公司采取一定规模的统一经营管理。如果业主在签订房屋购置合同时,还不太确定自己及家人每年度假使用的时间周期,可以不和管理公司签订全权委托经营管理合同,但管理公司最好能提供接受全权委托管理服务。“周期性使用的度假公寓”的全权委托统一经营模式可以参考下面“纯投资类度假公寓”的模式。

  3、纯投资类度假公寓

  该类公寓和度假酒店的客房基本上一样,一般要求一房一厅一卫,或者一房一厅一橱一卫,建筑面积40-60平方米左右。装修程度完全是度假酒店的配置。

  国内许多的旅游度假区和旅游风景区都在不断地升级换代,增添大量的符合休闲度假需求的娱乐和休闲项目,坐落在这些区域的度假公寓依托区域的各项配套设施功能,本身就相当于综合性的度假酒店。这类物业必须采取统一经营管理模式才能获得最大的经营效益和具备较强的市场竞争性。

  因此,投资者在签订房屋购置合同时,必须与管理公司签订一定年限的返租协议或者全权委托经营管理合同,由酒店管理公司组织所有委托户数统一对外出租经营。

  一般情况下,在委托管理合同期内,管理公司每年会向业主提供10-30天左右的免费入住的权益(该权益将以淡旺季加以区分),以此满足投资者的度假需求。同时,管理公司还会加入一个业主度假免费权益交换平台,通过平台的服务使业主的免费入住权益和平台内其它区域的业主权益进行交换,达到异地免费度假入住,增加所购置物业的附加值。
  特别提醒

  如若购房能力不是很强,就应谨慎踏足旅游地产,切勿一时冲动进行投资。在购买旅游地产前一定要多加了解、长期关注,了解开发商的背景。应该选择知名楼盘和知名开发商,一般情况下,品牌开发商具有较强的开发和经营能力,且有足够的资金作保证,在同样的市场条件下,抗风险能力相对较强,风险系数相对而言是比较低的。

  购房同时,首先还要搞清楚该旅游地产项目的产品特征,是商业性质还是住宅性质,土地年限是多少。这其中是有差别的,在某些区域,如果混有商业类型,即使是住宅项目也只有50年产权。此外,对于旅游地产项目,品牌开发商的美誉度会有优势,而购房者也要注意产品的商业配套条件和核心价值。旅游地产资源的稀缺性和受众消费客群类型,决定所购物业日后的定位和溢价空间。

  

  

  


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